Superficie

Abstract

En la época posclásica del derecho romano se buscó, por parte del Estado y ciudadanos, utilizar ciertos terrenos que formaban parte de su patrimonio para arrendarlos por largo término —y a veces a perpetuidad— a personas que tenían el derecho de edificar o plantar mediante el pago de un precio llamado pensio o solárium. En el siglo II de nuestra era ya era utilizado para asentar tribus romanizadas en la frontera del imperio como para el cultivo de vid y los olivos que demoran varios años en producir a pleno sus frutos. El pretor le concedió al locatario, en los casos de arriendos perpetuos o de largo plazo, acciones para protegerlo y aún para oponer excepciones a la revindicatio del propietario. De esta manera, este tipo de arrendamiento se convierte en un verdadero derecho real. En la constitución de arriendos a largo plazo o a perpetuidad se le dio al arrendatario: a) una acción in rem, para hacer valer su derecho contra todos, aun contra el propietario; b) una excepción contra la reivindicatio del propietario y c) cualquier otra acción que tuviera necesidad para ser protegido en su derecho y posesión. De esta forma, en el derecho justinianeo queda consagrado en forma definitiva como un derecho real con todas las acciones protectoras de los mismos. El concepto de superficie no corresponde a la extensión superficial del terreno, sino a lo que se eleva sobre él, edificaciones o plantaciones conforme lo expresa el vocablo latino: super facies, sobre la faz de la tierra.